Як оскаржити позасудовий порядок стягнення на предмет іпотеки?

Оскарження рішень державних реєстраторів через суд та/або Мінюст

Спори про взяття майна боржника на баланс Банку 

Подача скарги на дії державного реєстратора та нотаріуса

Відміна реєстрації права власності через суд

 Скасування дій державного реєстратора Київ, Україна

Останнім часом активізувалась діяльність банків щодо вилучення нерухомості позичальником шляхом «досудового врегулювання» на підставі іпотечного застереження, яка була внесена в договір іпотеки при його укладанні.

Банк звертається до реєстратора і переписує квартиру на себе, або бере її на баланс.

Завдяки таким умовам договору, банки можуть забрати заставну нерухомість боржника без судових тяжб, просто звернувшись до державного регістратору або нотаріусу, подавши невеликий пакет документів та не дивлячись, що майно іпотеки підпадає під мораторій.

При цьому банки не зупиняє ні прописка неповнолітніх осіб в квартирі, ні мораторій по валютних кредитах, який забороняє забирати єдине житло валютного позичальника.

Кредитори, найбільш часто використовують таку махінацію, це: ПУМБ, Довіра і Гарантія, Альфа-Банк, УкрсоцБанк, Універсал банк та колектори.

Якщо ви позичальник ПУМБ, Альфа-Банк, Укрсоцбанк, Днепрофінансгруп, Довіра та гарантія,  існує ризик втратити іпотеки в досудовому порядку.

Багато колекторів, які викуповують права вимоги за кредитами в Фонді гарантування вкладів також практикують взяття квартир позичальників в свою власність.

Для того, що б бути попередженим про реєстрацію свого майна за банком, ми рекомендуємо поставити СМС-маяк на предмет іпотеки.

Зміст:

1. Що таке іпотечне застереження?
2. Який порядок звернення стягнення на майно за іпотечним застереженням?
3. Оскарження дій державного реєстратора через Міністерство юстиції (ризики та переваги);
4. Скасування дій державного реєстратора через суд.
5. Що таке іпотечне застереження?

Відповідно до ст. 36 Закону України «Про іпотеку», сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, яке міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати:

• - передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 цього закону;
• - право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього закону.

У 90% випадків договору іпотеки включають в себе умову про іпотечне застереження, яке дозволяє кредитору забрати нерухомість боржника не звертаючись до суду або виконавчу службу, а просто шляхом заміни власника в реєстрах прав власності.

Таким чином, «іпотечне застереження» або «договір про досудове врегулювання» - це умова договору іпотеки, яке дозволяє банку (іпотекодержателя, кредитору) просто звернувшись до державного реєстратора або нотаріуса зареєструвати за собою право власності на предмет іпотеки - житло або нежитлове приміщення позичальника. Після зазначених дій, банк стає повноправним власником майна боржника та у нього виникає право продати дане житло та/або виселити боржника.

Іпотечне застереження - підстава для банку або колекторам стати власником іпотеки.

Який порядок звернення стягнення на майно за іпотечним застереження?

Маючи на руках договір іпотеки, який містить умову про іпотечне застереження, банк або інший кредитор (колектор) мають право визнати за собою право власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку.

Для реалізації цієї процедури позичальник повинен не виконувати умови договору, який дають кредитору право на дострокове стягнення всього боргу по кредиту. Як правило, це не виконання графіка погашення кредиту від 30 до 90 днів.

Потім, банк зобов'язаний направити на адресу боржника письмове повідомлення про необхідність усунути порушення кредитного договору, в іншому випадку банк попереджає про можливість прийняття предмета іпотеки у власність банку.

Порядок направлення вимоги на адресу іпотекодавця (боржника) регламентовано статтею 35 Закону України «Про іпотеку»

У разі порушення основного зобов'язання та / або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення.

Після отримання боржником даної вимоги, або після повернення неотриманого конверта з вимогою, банк може почати процедуру досудового звернення стягнення на предмет іпотеки, яка складається з двох етапів: проведення оцінки і подача документів державному реєстратору.

В Києві банки в основному зверталися до так званим «державних» реєстраторів, які насправді є співробітниками приватних фірм, що займаються рейдерським захватом майна боржників. У вересні 2019 року Міністерство юстиції анонсувало новина про те, що у «приватних» реєстраторів заберуть повноваження щодо прийняття рішень в сфері прав на нерухомість.

Проведення оцінки предмету іпотеки регламентовано ч. 3 ст 37 Закону України «Про іпотеку», згідно з яким іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмету іпотеки суб'єктом оціночної діяльності. 

У разі набуття права власності на предмет іпотекі іпотекодержатель зобов'язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмету іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Законом передбачено, що якщо банк визнає за собою право власності на предмет іпотеки, вартість якої перевищує розмір боргу, банк зобов'язаний повернути боржникові 90% різниці даного боргу. На практиці банки істотно занижують оціночну вартість предмета іпотеки, підганяючи її під розмір боргу, що б не виплачувати боржнику різниці у вартості предмета іпотека, залишаючи боржника, який мав ліквідну заставу при маленькому кредиті - ні з чим.

Сам по собі висновок про оцінку не подається реєстратору взагалі, він потрібен більше для бухгалтерії банку та формального виконання банком вимог ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

Реєстратору подаються: договір іпотеки, вимога про дострокове повернення боргу, докази вручення вимоги позичальника, після чого реєстратор протягом декількох годин в реєстрі прав власності змінює власника майна з боржника на банк або колектора, про що видає банку виписку з реєстру прав власності.

Отримавши таку виписку банк або відразу продає майно іншим особам (таке найчастіше робиться по нежитловий іпотеці), або вчиняє дії по виселенню боржника з квартири.

Оскарження дій державного реєстратора через Міністерство юстиції

Дізнавшись про рішення державного реєстратора, яке власник майна вважає незаконним, він має право на протязі 60-ти днів подати скаргу до Міністерства юстиції на дії цього реєстратора.

Підставою для скарги може бути саме порушення держреєстратором вимог Законодавства, які регулюється його дії.

У разі відмови в розгляді скарги, у власника майна залишається право звернутися до суду для захисту своїх прав.