Выиграли суд относительно неисполнения договора аренды
Если у вас существует спор по договору аренды (субаренды) недвижимого имущества, то информация в этой статье вам понадобится.
В практике наших адвокатов было дело, где субарендодатель подал в суд иск в отношении субарендатора (нашего клиента) о взыскании по договору субаренды недвижимости упущенной выгоды в размере арендной платы, реальных убытков в размере расходов, понесенных на ремонт помещений, и обязательства согласования строительной проектной документации относительно ремонта объекта субаренды.
Процедура выполнения договора субаренды выглядела следующим образом:
Сначала должен был изготовиться субарендодателем паспорт отделки, проекты внутренних инженерных сетей, планировочное решение и проектная строительная документация на недвижимое имущество, которое было объектом субаренды и эти документы должны были направиться арендодателю.
Затем указанные строительные документы при соответствии нормам законодательства и целевому назначению использования объекта субаренды должны были согласоваться с субарендатором.
Затем после согласования указанных документов должны были осуществиться ремонтные работы;
Затем после проведения ремонтных работ и после подписания акта приема-передачи объекта субаренды, инвентаризационной описи и соответствия целевому назначению, должен был быть принят объект субаренды и только после этого он считался бы переданным и только после этого должно было начаться пользование недвижимым имуществом и начисление арендной платы.
Но, несмотря на указанную процедуру исполнения договора субаренды, истец не выполнил ее требования. Не было направлено ответчику паспорта отделки, проектов внутренних инженерных сетей и планировочного решения - указанные документы не были идентифицированы в описи вложения ценного письма, который был представлен вместе с иском (лист дела 54). Необходимость направления указанных документов предусмотрена в п. 1.5, 3.1, 6.2.1, 6.4.1 договора субаренды.
Исходя из того, что Ответчиком был получен не полный пакет строительных документов предусмотренный договором субаренды, соответственно им не могли быть согласованы документы, которые им не получены.
Исходя из вышесказанного, нами был подан отзыв на иск, в котором подробно было описано в чем заключаются нарушения договора субаренды Истцом. Также было отмечено следующее относительно каждой из исковых требований:
Что касается требования о взыскании реального ущерба по договору подряда и договору о выполнении дизайнерских работ, то нужно отметить, что эти требования полностью незаконные и противоречат договору субаренды поскольку Истец вообще не мог делать и соответственно оплачивать никаких работ и соответственно подписывать никаких договоров подряда или договоров выполнения дизайнерских работ до согласования паспорта отделки, проектов внутренних инженерных сетей, планировочного решения и проекта ремонтных работ. Такие договора должны заключаться, а работы выполняться только после согласования указанных выше документов и только за счет истца - п. 6.2.2 договора, по которому Истец принял на себя обязанность собственными силами и за свой счет провести ремонтные работы объекта субаренды в течение 6 месяцев с даты согласование проекта ремонтных работ планировочного решения, паспорта отделки.
Учитывая позицию ВС необходимо отметить, что вины ответчика нет в том, что истец самовольно в день подписания договора субаренды подписал договоры на ремонт помещений, указанные договора и их заключение не оговаривались в договоре субаренды как не оговаривались и виды этих работ, поскольку договор субаренды четко предусматривает, что ремонтные работы и их виды могут осуществляться только после согласования паспорта отделки, проектов внутренних инженерных сетей, планировочного решения и проекта ремонтных работ. Неправомерность поведения имеет место именно в действиях истца, поскольку он не имел права делать какие либо работы до согласования строительной проектной документации и выполнение этих работ без соответствующего согласования ответчика объективно не соответствует целевому назначению использования объекта субаренды.
Что касается упущенной выгоды, то нужно отметить, что истец просит ее взыскать в полном размере арендной платы за период с получения проектной документации. В обоснование позиции ВС мы отметили, что упущенная выгода, указанная истцом является абстрактной и не может быть получена при существующих условиях предусмотренных договором субаренды истцом, поскольку арендная плата могла выплачиваться только в случае если помещения были бы отремонтированы по согласованным Ответчиком проектами (п. 3.1 договора субаренды), отвечающих целевому назначению для использования предусмотренном п. 2.1 договора субаренды, а также были бы приняты Ответчиком по акту приема-передачи и инвентаризационной описи (п. 3.5 договора субаренды). Согласно п. 5.2 договора субаренды начисления арендной платы начинается с момента подписания уполномоченными представителями Сторон акта приема-передачи объекта субаренды.
Итак, согласно условиям договора во взаимной связи с заключением изложенным в Постановлении ВС можно сделать вывод, что Истец не мог получить арендную плату в обычных условиях, так как строительный проект не согласовывался с Ответчиком (и он в полном объеме ему не посылался), ремонтные работы в объекте субаренды не были проведены, объект субаренды не передавался ответчику.
Что касается требования о согласовании планировочного решения, паспорта отделки и проектов внутренних инженерных сетей, нужно отметить, что указанные документы истцом не направлялись.
Наши доводы были приняты судом и в удовлетворении иска было отказано в полном объеме, решение суда о чем прилагается.
Если у вас есть те или иные споры относительно выполнения договоров аренды, наши адвокаты помогут их решить.
На консультацию можно записаться по телефону указанному в этой статье.